Spadek oprocentowania kredytów hipotecznych i jednocześnie wzrost ich dostępności w bankach może ponownie ożywić niekończącą się dyskusję – kupić mieszkanie, czy je wynajmować? Poniżej przedstawiamy serię wyliczeń związanych z tym dylematem, zaznaczając że rzeczywiste wnioski można wysnuć tylko przeprowadzając konkretne kalkulacje na realnych przykładach. W naszych wyliczeniach okazuje się, że w przypadku kredytów w programie Rodzina na Swoim raty mogą być na tyle niskie, że są one tańszą alternatywą niż wynajem. W przypadku kredytów w euro raty kredytów także mogą być korzystniejsze niż wynajem – zwłaszcza jeśli kupujący posiada wkład własny, a notowania na rynku walutowym będą sprzyjające. Natomiast zaciągnięcie zwykłego kredytu złotowego w każdym przypadku oznacza wyższy koszt miesięczny niż wynajmowanie mieszkania. Ważną dla odpowiedzi na tytułowe pytanie jest także kwestia zmiany wartości samego mieszkania, którą w prezentowanych obliczeniach pomijamy, zakładając stabilizację cen w najbliższym czasie.
Rata versus czynsz
Zacznijmy od porównania kosztów najmu mieszkania, w sytuacji, w której najemca nie ma grosza przy duszy na wkład własny, a całym jego kapitałem jest zdolność kredytowa. Okazuje się, że rata kredytu – z powodu braku wkładu własnego oprocentowanego wyraźnie powyżej poziomów znanych z reklam kredytów hipotecznych – będzie znacznie wyższa od kosztów wynajmu mieszkania. Należy tu dodać, że do raty kredytu dodaliśmy koszty czynszu dla administracji, które kredytobiorca – już jako właściciel mieszkania – będzie musiał ponosić. Koszty opłat licznikowych nie są uwzględnione, ponieważ zarówno właściciel mieszkania jak i najemca rozlicza się z nich na podobnych zasadach. W przypadku kredytów złotowych zakup mieszkania identycznego jak to, które jest wynajmowane, rata jest wyższa o 200 PLN miesięcznie (2400 PLN rocznie) w przypadku 30-metrowej kawalerki, do nawet 1000 PLN miesięcznie (12 tys. PLN rocznie) w przypadku mieszkania 70-m2 w Warszawie. Nieco lepiej jest w przypadku kredytów walutowych, których raty są wyraźnie niższe. Dzięki temu miesięczna różnica może wynosić od 40 PLN miesięcznie (480 PLN rocznie) w przypadku kawalerki, do 360 PLN miesięcznie (4320 PLN rocznie) w przypadku trzypokojowego mieszkania.
Koszty najmu wobec pełnych (kapitał+odsetki) rat kredytów PLN i EUR (LTV 100%)
Miasto
Czynsz za wynajem
(w tym opłaty
dla administracji)
Pełna rata kredytu
w PLN
Różnica
Pełna rata kredytu
w EUR
Różnica
Mieszkanie o pow. 30 m2
Kraków
1111 zł
1480 zł
369 zł
1226 zł
115 zł
Warszawa
1453 zł
1819 zł
366 zł
1506 zł
53 zł
Wrocław
1254 zł
1466 zł
212 zł
1215 zł
39 zł
Mieszkanie o pow. 50 m2
Kraków
1567 zł
2362 zł
795 zł
1958 zł
391 zł
Warszawa
2137 zł
2902 zł
765 zł
2405 zł
268 zł
Wrocław
1710 zł
2338 zł
628 zł
1939 zł
229 zł
Mieszkanie o pow. 70 m2
Kraków
2327 zł
3159 zł
832 zł
2623 zł
296 zł
Warszawa
2859 zł
3881 zł
1022 zł
3220 zł
361 zł
Wrocław
2327 zł
3127 zł
800 zł
2597 zł
270 zł
Źródło: obliczenia Open Finance, metodologia na końcu tekstu.
Rodzina na Swoim z odsieczą
Inaczej sprawa wygląda w sytuacji, gdy do kalkulacji weźmiemy kredyt w rządowym programie Rodzina na Swoim, w którym państw spłaca przez osiem lat ok. połowy odsetek od kredytu. Okazuje się, że dzięki owej dopłacie można – nawet nie posiadając wkładu własnego – kupić mieszkanie i płacić niższe raty kredytowe niż wynosiłby czynsz za wynajmowanie mieszkania. Jak duże mogą być oszczędności? Od 300 złotych rocznie do nawet 4 tys. złotych rocznie, jeśli mówimy o kredytach
30-letnich.
Należy przy tym pamiętać, że program dopłat trwa przez pierwszych osiem lat spłacania kredytu, a później kiedy dopłaty ustają, rata rośnie do pełnej wysokości i ponownie zacznie przewyższać koszty najmu. Oczywiście nie jest możliwym obliczenie, jak wysokie będą raty kredytów za osiem lat (tego samego nie da się też powiedzieć o czynszach najmu), choćby dlatego, że nie wiadomo, czy nadal będziemy operowali złotym. Po ustaniu dopłat skarbu państwa mieszkanie można jednak sprzedać i wrócić do opcji najmu – jeśli taka operacja okaże się bardziej opłacalna.
Koszty najmu wobec pełnych rat w ramach programu RnS (LTV 100%)
Miasto
Czynsz za wynajem
(w tym opłaty
dla administracji)
Pełna rata
kredytu
w PLN
Różnica
Raty po ośmiu latach
Mieszkanie o pow. 30 m2
Kraków
1111 zł
963 zł
-148 zł
1481 zł
Warszawa
1453 zł
1182 zł
-271 zł
1819 zł
Wrocław
1254 zł
955 zł
-299 zł
1466 zł
Mieszkanie o pow. 50 m2
Kraków
1567 zł
1541 zł
-26 zł
2362 zł
Warszawa
2137 zł
1890 zł
-247 zł
2902 zł
Wrocław
1710 zł
1527 zł
-183 zł
2338 zł
Mieszkanie o pow. 70 m2
Kraków
2327 zł
2067 zł
-260 zł
3159 zł
Warszawa
2859 zł
2536 zł
-323 zł
3881 zł
Wrocław
2327 zł
2048 zł
-340 zł
3127 zł
Źródło: obliczenia Open Finance, metodologia na końcu tekstu.
Rzeczywiste koszty
Choć wydaje się, że porównanie wysokości czynszu z wysokością pełnej raty kredytu jest właściwym działaniem dla uzyskania odpowiedzi na pytanie czy najem jest bardziej opłacalną formą od zakupu mieszkania na kredyt, to w rzeczywistości tak nie jest. Należałby bowiem porównać „gołe” koszty tych alternatyw, czyli kwotę pieniędzy, którą płacimy właścicielowi mieszkania za możliwość jego zasiedlenia, z kosztami odsetkowymi kredytu. To właśnie odsetki są przecież prawdziwym kosztem kredytu, a nie spłata samego kapitału. Spłacając kapitał stajemy się bowiem właścicielami mieszkania (wynajmujący z reguły nie daje nam takiej szansy). Inaczej mówiąc płacenie odsetek od kredytu jest równoważne z opłatami za wynajem – jedno i drugie nie przybliża lokatora do zostania właścicielem mieszkania. Dopiero spłata kapitału oznacza de facto nabywanie prawa własności – jest więc czym innym niż sam wynajem mieszkania. Jak więc wypadnie porównanie rzeczywistych kosztów najmu mieszkania z ratami odsetkowymi kredytów? (Do raty odsetkowej ponownie doliczyliśmy czynsz dla administracji, ponieważ jest on ponoszony tak czy inaczej).
Okaże się, że także w takim wypadku rata odsetkowa kredytu złotowego będzie wyższa od kosztów najmu mieszkania. Różnica będzie sięgała od 50 PLN miesięcznie (600 PLN rocznie) w przypadku kawalerki we Wrocławiu, do 600 PLN miesięcznie (7 200 PLN rocznie) w przypadku 70-metrowego mieszkania w Warszawie. Ale uwaga – w miarę jak kredyt jest spłacany, spada też rata odsetkowa (ponieważ coraz mniej pieniędzy jesteśmy winni bankowi). Można więc dodatkowo policzyć, kiedy przestaniemy do interesu dopłacać i kiedy spłata kredytu stanie się dla nas tańszym rozwiązaniem niż wynajem mieszkania. Wartość tę podajemy w osobnej kolumnie przytoczonej poniżej tabeli.
W przypadku kredytów w euro oszczędności pojawią się szybciej – raty odsetkowe kredytu będą niższe od czynszu za wynajem już od pierwszej raty, a oszczędność wyniesie od 37 PLN do 342 PLN miesięcznie. Warto jednak pamiętać o pułapce ryzyka kursowego, która kryje się w wyliczeniach.
Koszty najmu wobec rat odsetkowych kredytów PLN i EUR (LTV 100%)
Miasto
Czynsz za wynajem
(w tym opłaty
dla administracji)
Rata odsetkowa kredytu
w PLN
Różnica
Po ilu miesiącach rata zrówna się z czynszem
Rata odsetkowa kredytu
w EUR
Różnica
Mieszkanie o pow. 30 m2
Kraków
1111 zł
1317 zł
206 zł
142 mies.
955 zł
-156 zł
Warszawa
1453 zł
1618 zł
165 zł
105 mies.
1173 zł
-280 zł
Wrocław
1254 zł
1304 zł
50 zł
48 mies.
947 zł
-307 zł
Mieszkanie o pow. 50 m2
Kraków
1567 zł
2103 zł
536 zł
194 mies.
1530 zł
-37 zł
Warszawa
2137 zł
2583 zł
446 zł
152 mies.
1876 zł
-261 zł
Wrocław
1710 zł
2082 zł
372 zł
156 mies.
1515 zł
-195 zł
Mieszkanie o pow. 70 m2
Kraków
2327 zł
2815 zł
488 zł
153 mies.
2052 zł
-275 zł
Warszawa
2859 zł
3457 zł
598 zł
153 mies.
2517 zł
-342 zł
Wrocław
2327 zł
2787 zł
460 zł
149 mies.
2032 zł
-295 zł
Źródło: obliczenia Open Finance, metodologia na końcu tekstu.
Rodzina na Swoim jeszcze korzystniejsza
Łatwo się domyślić, że w sytuacji, w której połowę odsetek spłaca skarb państwa, to właśnie program RnS okaże się najbardziej opłacalnym rozwiązaniem. Miesięczna rata odsetkowa w tym kredycie będzie niższa od 300 do nawet 750 PLN miesięcznie (3 600 – 9 000 PLN rocznie) niż czynsz płacony właścicielowi mieszkania. Jednak należy pamiętać, że po ośmiu latach dopłaty ustają. Po tym okresie wsparcia, raty odsetkowe spadną zwykle nadal będą przewyższać opłaty za wynajem.
Koszty najmu wobec rat odsetkowych w ramach programu RnS (LTV 100%)
Miasto
Czynsz za wynajem
(w tym opłaty
dla administracji)
Rata
odsetkowa
kredytu w PLN
Różnica
Raty odsetkowe po ośmiu latach
Mieszkanie o pow. 30 m2
Kraków
1111 zł
800 zł
-311 zł
1196 zł
Warszawa
1453 zł
981 zł
-472 zł
1468 zł
Wrocław
1254 zł
793 zł
-461 zł
1184 zł
Mieszkanie o pow. 50 m2
Kraków
1567 zł
1282 zł
-285 zł
1910 zł
Warszawa
2137 zł
1571 zł
-566 zł
2345 zł
Wrocław
1710 zł
1271 zł
-439 zł
1891 zł
Mieszkanie o pow. 70 m2
Kraków
2327 zł
1723 zł
-604 zł
2558 zł
Warszawa
2859 zł
2112 zł
-747 zł
3140 zł
Wrocław
2327 zł
1708 zł
-619 zł
2533 zł
Źródło: obliczenia Open Finance, metodologia na końcu tekstu.
A z wkładem własnym?
Przeprowadźmy teraz podobne wyliczenia dla sytuacji, w której najemca dysponuje pewną kwotą oszczędności, którą mógłby przeznaczyć na wkład własny przy zakupie mieszkania. Raty takiego kredytu będą niższe, ponieważ spadnie oprocentowanie, ale przede wszystkim mniejsza będzie także kwota potrzebnego kredytu. Niższy będzie jednak także… czynsz za wynajem. Dlaczego? W naszych obliczeniach założyliśmy, że posiadacz wkładu własnego w wysokości 20 proc. posiadanego mieszkania (nie mówimy o konkretnej kwocie, ponieważ będzie ona różna w różnych przypadkach) zdeponował ją na lokacie bankowej, z której otrzymywane co miesiąc odsetki przeznacza właśnie na spłatę czynszu za wynajem – dzięki temu sam czynsz „jest niższy” niż w przypadku osoby, która nie dysponuje żadnymi oszczędnościami.
W tak przedstawionym wyliczeniu raty kredytów złotowych nadal będą wyższe niż opłaty za wynajem. Jednak różnice będą już znacznie niższe niż w przypadku raty przy braku wkładu własnego. W przypadku kredytów w euro rata kredytu będzie niższa o 25 do 200 PLN miesięcznie (pamiętamy jednak o pułapce ryzyka kursowego).
Koszty najmu wobec pełnych (kapitał+odsetki) rat kredytów PLN i EUR (LTV 80 %)
Miasto
Czynsz za wynajem
(w tym opłaty
dla administracji)
Pełna rata kredytu
w PLN
Różnica
Pełna rata kredytu w EUR
Różnica
Mieszkanie o pow. 30 m2
Kraków
961 zł
1109 zł
148 zł
913 zł
-48 zł
Warszawa
1268 zł
1362 zł
94 zł
1121 zł
-147 zł
Wrocław
1106 zł
1099 zł
-7 zł
905 zł
-201 zł
Mieszkanie o pow. 50 m2
Kraków
1329 zł
1773 zł
444 zł
1463 zł
-134 zł
Warszawa
1844 zł
2176 zł
332 zł
1793 zł
-51 zł
Wrocław
1475 zł
1755 zł
280 zł
1449 zł
-26 zł
Mieszkanie o pow. 70 m2
Kraków
2010 zł
2375 zł
365 zł
1963 zł
-47 zł
Warszawa
2469 zł
2915 zł
446 zł
2405 zł
-64 zł
Wrocław
2014 zł
2352 zł
338 zł
1944 zł
-70 zł
Źródło: obliczenia Open Finance, metodologia na końcu tekstu.
RnS ponownie zwycięża
Tak jak w przypadku rat kredytów bez wkładu własnego, tak i z wkładem własnym na poziomie 20 proc., najbardziej opłacalnym rozwiązaniem będzie kredyt w programie Rodzina na Swoim. Pełna rata 30-letniego kredytu okazuje się niższa od czynszu (obniżonego odsetkami z lokaty) o 200 do 600 PLN miesięcznie (2 400- 7 200 PLN rocznie) w zależności od wybranego przykładu. Jednak co równie istotne – po ustaniu dopłat skarbu państwa, rata kredytu wzrośnie i to powyżej czynszu płaconego właścicielowi mieszkania (naturalnie, przy założeniu, że przez osiem lat czynsze te nie wzrosną istotnie).
Koszty najmu wobec pełnych rat w ramach programu RnS (LTV 80%)
Miasto
Czynsz za wynajem
(w tym opłaty
dla administracji)
Pełna rata
kredytu
w PLN
Różnica
Raty po ośmiu latach
Mieszkanie o pow. 30 m2
Kraków
961 zł
695 zł
-266 zł
1109 zł
Warszawa
1268 zł
852 zł
-416 zł
1362 zł
Wrocław
1106 zł
690 zł
-416 zł
1099 zł
Mieszkanie o pow. 50 m2
Kraków
1329 zł
1116 zł
-213 zł
1773 zł
Warszawa
1844 zł
1367 zł
-477 zł
2176 zł
Wrocław
1475 zł
1105 zł
-370 zł
1755 zł
Mieszkanie o pow. 70 m2
Kraków
2010 zł
1501 zł
-509 zł
2375 zł
Warszawa
2469 zł
1839 zł
-630 zł
2915 zł
Wrocław
2014 zł
1488 zł
-526 zł
2354 zł
Źródło: obliczenia Open Finance, metodologia na końcu tekstu.
Rzeczywiste koszty kredytu
Także i w tym wypadku, w którym kredytobiorca dysponuje 20-proc. wkładem własnym, właściwszym porównaniem będzie nie tyle sprawdzenie wysokości pełnych rat kredytu, co samych rat odsetkowych, które są rzeczywistym kosztem kredytu.
Okazuje się, że takie spojrzenie na sprawę sprawia, że wynajmujący mieszkanie naprawdę ma się już nad czym zastanawiać. Raty odsetkowe kredytów są bowiem bardzo zbliżone do opłaty za wynajem, jeśli weźmiemy pod uwagę kredyty w złotych. Jeśli zaś do wyliczeń podstawimy kredyty w euro, to okaże się, że skala możliwych oszczędności jest bardzo znacząca – od 3 do 9 tys. PLN rocznie. Co zrozumiałe, najlepiej wypadnie w tym porównaniu kredyt RnS, gdzie skala możliwych oszczędności sięga nawet 1 tys. PLN miesięcznie.
Koszty najmu wobec rat odsetkowych kredytów PLN i EUR (LTV 80%)
Miasto
Czynsz za wynajem
(w tym opłaty
dla administracji)
Rata odsetkowa kredytu w PLN
Różnica
Po ilu miesiącach rata zrówna się z czynszem
Rata odsetkowa kredytu w EUR
Różnica
Mieszkanie o pow. 30 m2
Kraków
961 zł
950 zł
-11 zł
-
655 zł
-306 zł
Warszawa
1268 zł
1166 zł
-102 zł
-
802 zł
-466 zł
Wrocław
1106 zł
942 zł
-164 zł
-
649 zł
-457 zł
Mieszkanie o pow. 50 m2
Kraków
1329 zł
1521 zł
192 zł
115 mies.
1051 zł
-278 zł
Warszawa
1844 zł
1866 zł
22 zł
15 mies.
1287 zł
-557 zł
Wrocław
1475 zł
1507 zł
32 zł
26 mies.
1043 zł
-432 zł
Mieszkanie o pow. 70 m2
Kraków
2010 zł
2041 zł
31 zł
19 mies.
1416 zł
-594 zł
Warszawa
2469 zł
2503 zł
34 zł
17 mies.
1732 zł
-737 zł
Wrocław
2014 zł
2022 zł
8 zł
6 mies.
1404 zł
-610 zł
Źródło: obliczenia Open Finance, metodologia na końcu tekstu.
Koszty najmu wobec rat odsetkowych w ramach programu RnS (LTV 80%)
Miasto
Czynsz za wynajem
(w tym opłaty
dla administracji)
Rata
odsetkowa
kredytu w PLN
Różnica
Raty po ośmiu latach
Mieszkanie o pow. 30 m2
Kraków
961 zł
536 zł
-425 zł
853 zł
Warszawa
1268 zł
656 zł
-612 zł
1047 zł
Wrocław
1106 zł
533 zł
-573 zł
846 zł
Mieszkanie o pow. 50 m2
Kraków
1329 zł
864 zł
-465 zł
1367 zł
Warszawa
1844 zł
1057 zł
-787 zł
1676 zł
Wrocław
1475 zł
857 zł
-618 zł
1354 zł
Mieszkanie o pow. 70 m2
Kraków
2010 zł
1168 zł
-842 zł
1835 zł
Warszawa
2469 zł
1427 zł
-1042 zł
2250 zł
Wrocław
2014 zł
1158 zł
-856 zł
1819 zł
Źródło: obliczenia Open Finance, metodologia na końcu tekstu.
Warunki się zmieniają
Należy sobie zdawać sprawę, że obliczenia uchwyciły zaledwie wąski fragment rzeczywistości, co jest przecież typowe dla każdej statystyki. Co więcej, opierają się one na założeniu nie zmienności warunków, które przecież – o czym wiadomo doskonale – będą się zmieniały. Zmiana oprocentowania kredytów z pewnością wpłynie na wysokość płaconych rat i co za tym idzie może wpłynąć na uzyskane wyniki. Wpłynąć może na nie także zmiana kursu walutowego – stąd wyżej mowa o pułapce, kryjącej się w wyliczeniach. W niektórych wypadkach wystarczy kilkuprocentowy wzrost kursu euro, a osiągnięte na papierze oszczędności zamienią się w realne koszty. I odwrotnie – umocnienie złotego może sprawić, że to co wydaje się dziś nieopłacalne, stanie się opłacalne w krótkim nawet czasie.
Istotne jest zatem, aby zdawać sobie sprawę, że aby uzyskać odpowiedź na pytanie czy lepiej jest wynajmować czy kupić mieszkanie, należy po pierwsze posługiwać się konkretnymi, rzeczywistymi przykładami i na ich podstawie należy dokonać własnych obliczeń. Po drugie należy pamiętać, że warunki mogą się zmieniać. Dotyczy to nie tylko wysokości płaconych rat, ale także czynszu za wynajem. Dotychczasowa praktyka wskazuje, że opłaty za wynajem rosną w okresie rosnących stóp procentowych (kredyty hipoteczne stają się trudniej dostępne) i spadają, kiedy oprocentowanie kredytów jest niskie (co widać dobrze przez ostatnie pół roku). Ale to tylko jedna z wielu możliwości zachowania rynku, zależnego do wielu różnych czynników.
Ponieważ historycznie – i logicznie - raty kredytów złotowych zwykle są wyższe niż koszty najmu mieszkania (w przeciwnym razie większość najemców kupowałaby mieszkania, zamiast je wynajmować), jednym z najważniejszych czynników dla rozstrzygnięcia czy warto mieszkanie kupić, czy je wynająć, jest zmieniająca się cena samego mieszkania. Przeprowadzone pięć lat temu wyliczenia dałyby podobne wnioski, ale od tego czasu wzrosły przecież ceny mieszkań i ktoś, kto zdecydował się na wynajem nie biorąc pod uwagę możliwości wzrostu cen, stracił szansę zakupu tańszego mieszkania. Z kolei dwa lata temu ceny kredytów – zwłaszcza walutowych – były tak niskie, że wynajem wydawał się być pozbawiony ekonomicznego sensu. Jednak zmiana cen mieszkań i kursów walutowych w tym okresie wskazują, że lepiej było wynajmować niż kupować.
Emil Szweda, Open Finance
Metodologia
Ceny nieruchomości – za podstawę cen mieszkań przyjęliśmy medianę cen transakcyjnych, wyznaczoną na marzec 2010 r. dzięki transakcjom klientów Open Finance i Home Broker. W przypadku mieszkań 30-metrowych, uzyskaną cenę powiększaliśmy o 5 proc., a w przypadku mieszkań 70-metrowych pomniejszaliśmy ją o 5 proc. W przypadku mieszkań 50-metrowych cena nie różniła się od wyznaczonej mediany.
Czynsze dla administracji – poziom czynszu dla administracji przyjęliśmy na poziomie 5 PLN za metr dla Wrocławia i Krakowa oraz 6 PLN dla Warszawy. Przyjęliśmy, że czynsz odprowadza właściciel mieszkania (czyli zawarty jest w cenie najmu, oraz został przez nas doliczony do raty kredytu – zarówno pełnej, jak i odsetkowej w kwocie wynikającej z wielkości mieszkania).
Czynsz dla właściciela – za postawę przyjęliśmy bazę ogłoszeń z serwisu oferty.net. Dla mieszkań 30-metrowych, podstawę stanowiła baza ogłoszeń dla mieszkań 25-35 m2, dla 50-metrowych
45-55 m2, a dla 70-metrowych 65-75 m2. Wszystkie uzyskane wyniki pomniejszyliśmy o 5 proc. W przypadku wariantów z 20-proc. udziałem własnym, czynsze zostały pomniejszone o wysokość odsetek z lokat, na których mógłby pracować wkład własny, gdyby nie został wykorzystany do zaciągnięcia kredytu. Uwzględniliśmy zyski z lokaty oprocentowanej na 4,5 proc. netto.
Kredyty – wysokość rat obliczyliśmy dla kredytów 30-letnich, w każdym wypadku wybierając raty równe. W przypadku kredytów złotowych marżę kredytu ustaliliśmy na 3,1 proc. dla kredytów bez wkładu własnego i 2,1 proc., dla kredytów z 20 proc. wkładem własnym. Dla kredytów w euro analogiczne marże ustaliliśmy na poziomie 4 i 3 pkt proc., a uzyskane raty powiększyliśmy o 5-proc. spread. W przypadku rat kredytów RnS od rat kredytów złotowych „zwykłych” odjęliśmy połowę odsetek dla kredytów oprocentowanych na 6,2 proc. (stopa referencyjna dla kredytów RnS w II kwartale 2010 r.).
